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yabo网站登陆:论房地产指数编制方法的缺陷

发布时间:2021-08-22    来源:亚博网页版67159

本文摘要:内容摘要:在房地产市场,房地产指数是投资者、消费者和政府最重要的市场信息。

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内容摘要:在房地产市场,房地产指数是投资者、消费者和政府最重要的市场信息。文章以中房指数国房指数为例,对其编制方法开展体育节目,分析了我国现有房地产指数不存在的缺失,并明确提出了一些完善的建议。关键词:房地产指数编制方法不足,我国目前几个主要的全国房地产指数编制方法,我国发布的各种房地产指数几乎没有统计资料,其中有全国性的、地方性的、政府主办的、企业主办的、政府和民间主办的。

在此,以目前房地产市场没有代表性的中房指数和国房指数为例,说明我国目前房地产指数的编制方法和特点。中房指数的编制方法,中房指数是中国房地产指数系统的全称,是以价格指数的形式表现全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动情况的指标系统,是中国最先研究的房地产价格指数系统。

中房指数以1994年11月北京房地产比较价格为基础,按用途分为住宅、商业服务业用住宅、办公用住宅和现场仓库四类房地产以其销售价格为基础,分别分为低、中、低三类,以各类房地产销售量为权数计算四类房地产的平均价格,最后以这四类房地产的平均价格以完成量为权求加权平均价格,作为各城市房地产比较价格。其计算公式为:、、、、、、、、、、、、、、、、、基期和权数在一定时间段内相同,市场结构发生小变化时,调整基期和权数。

由于权重相同,中房指数在计算时可以避免权重变化对指数的影响,更纯粹地反映同类同质商品的价格变动情况。中房指数采用抽样调查方法,在对市场商社项目进行调查的基础上,采用集体分析方法,确认样品,对样品进行长期跟踪调查。

中房指数样本数据应源于市场,及时敏感市场,确保中房指数系统对市场的正确实现。由于中房指数属于基础指数,不同时期的指数值需要比较,具有较好的历史比较性,可以用图表直观表现。使用这种表现方法,可以直观地应对市场周期的发展状况和现在的市场状况、趋势和幅度。

国家住宅指数的编制方法是根据经济周期变动理论和经济指数的原理,使用制作指数的计算方法,从房地产业发展中必须同时具备的土地、资金和市场必须达到三个基本条件,自由选择房地产开发投资、资金来源、土地研究面积、新开工面积、完成面积、住宅销售价格等8个具有代表性的统计指数,以195年3月为基础国家经济衰退指数的计算分为八个部分:第一,确认指标体系;第二,建立完整的指标数据库;第三,避免大纲的影响;第四,确认权限;第五,确认标准比较时期;第六,避免季节和价格因素的影响;第七,建立分类指数和国家经济衰退指数计算数学模型;第八,国家经济衰退指数计算结果的分析报告。中房指数和国房指数分析不足,中国大陆现行房地产价格指数编制的先例很多,但尚未存在以下缺点:尚未使用同一权数的拉氏方法,因此减少指数的纵向可比性使用同一权数的拉氏方法,在市场发展迅速、结构化缓慢的情况下,体现基期市场结构的权数不会逐渐与现期市场结构化僵化。这样,虽然指数仍然需要反映市场房价的变化趋势,但它不会与市场的实际结构和价格产生距离,减少指数的可比性,尤其是纵向可比性。指数计算方法过于完善,现实应用的公式没有考虑房地产结构类型的变动。

公式组合的权重是报告期间的房地产面积,完整公式使用的权重是相同(即基期)的房地产面积。完整公式的优点是消除房地产结构变化引起的指数变动,指数变动几乎显示了房地产价格的变化。

现实应用的公式,操作者简单,执行费用减少,但基本上根据加权平均法的样本自由选择方式,指数不包括非价格变化因素。样本数据缺乏代表性,样本数据是指数编制的最基本的资料,为了确保指数的科学性和正确性,首先不要确保足够的样本量均匀分布的样本区城和房地产类型,样本数据的及时改版,样本数据的真实性和连续性等。目前,中房指数在编制过程中,样品规模小,样品区域和房地产类型不合理,样品数据时效性、连续性、真实性等问题不存在。


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